《池州市住宅小区物业管理条例》释读-凯发k8国际真人娱乐

制定地方法规

促进住宅小区物业管理工作提质增效

市人大常委会秉持“良法善治”的工作目标，发挥地方法规实施性补充性探索性功能，针对住宅小区物业管理工作存在问题提出立法凯发k8国际真人娱乐的解决方案，推进实现全市住宅小区物业管理领域的善治。

第一部分  《池州市住宅小区物业管理条例》制定的必要性

（一）制定条例是我市城镇化发展提出的必然要求。城市化开始进入下半场，城市人口超过农业人口。随着新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策的落实落地，新型城市化稳步推进，城镇人口持续增加。住宅小区物业服务管理工作涉及城镇居民的获得感幸福感安全感，有必要进行地方立法规范。

（二）制定条例是推进我市基层治理的需要。党治国理政从强调政府监管、管控向政府和非政府组织共管共治转变。住宅小区物业管理融入基层治理工作直接影响着社区治理水平和社会治理能力，直接影响群众对社区治理的满意度。在上位法对业主、业主团体法律性质、地位界定的前提下，地方立法细化规定，推动业主自治，推动物业服务从单纯的服务业态发展为参与社会基层治理的重要力量，做到改革决策和立法决策相统一、相衔接，发挥立法对改革发展的引领、推动、规范和保障作用。

（三）制定条例是化解物业矛盾问题、促进行业规范发展的必然要求。物业管理整体走向法治化、专业化、市场化和规范化,同时呈现矛盾纠纷复杂广泛、市场机制失灵失效、活动主体缺位失序、行政监管有心无力的状况，如：执法不进住宅小区，很多物业管理问题无法得到及时查处解决；开发建设遗留问题对后续物业管理工作带来负面影响；业主大会召开、决定事项和业主委员会活动不规范，履职水平不高；物业服务合同履行与业主期待有差距；专项维修资金的归集、管理和使用制度不完善，资金使用难、监管难和续筹难；安置小区面积较大、住宅质量不高、管理难度大。2011年市政府出台《池州市主城区物业管理暂行办法》，促进了全市物业行业健康、规范发展，但《民法典》颁布后法律环境发生变化；因取消物业服务企业和从业人员资质审批等，政府履行监管职能发生变化；业主物业意识与认知显著增强等。响应全社会迫切要求，学习先行地方经验，需要通过立法，推动解决物业管理难点问题。

第二部分  《池州市住宅小区物业管理条例》的制定过程

从法规立项到正式出台，历经一年时间。

（一）2021年下半年，市住建局梳理住宅小区物业管理存在的突出问题并组建专班启动起草条例。

(二）2022年2月，成立市人大常委会、市政府负责同志任“双组长”的领导组，推进条例制定。

（三）8月，市政府常务会议通过条例草案，提请市人大常委会进行审议。

（四）8月30日，市人大常委会审议条例草案。

（五）9月—10月，市人大常委会法工委研究吸纳常委会组成人员的审议意见、城建环资工委的审查意见，修改形成条例草案修改稿，通过公布条例草案修改稿、召开座谈会等形式征求社会各界意见，研究吸纳各方面意见，进行修改完善。

（六）10月27日，市人大常委会审议条例草案修改稿。

（七）市人大常委会法工委研究吸纳常委会组成人员意见，学习借鉴长三角和省内兄弟市的经验做法，深入我市住宅小区物业管理一线开展调研，广泛征求市、县两级有关部门、物业管理机构和企业、乡（镇）、社区、居民等方面意见，修改形成条例草案表决稿。

（八）12月21日，市人大常委会表决通过条例。

（九）2023年3月31日省人大常委会批准。

贯彻落实习近平总书记“践行全过程人民民主”重要指示，坚持问题导向、开门立法，听取和吸纳最广泛民意，使《池州市住宅小区物业管理条例》制定过程成为全过程人民民主的具体实践，保证立法质量。7月下旬，安排城建环资工委负责人连续到市主城区物业管理一线了解情况、听取意见。10月中旬，在贵池区、东至县召开征求意见座谈会，听取县区有关管理部门、街道、乡镇、村委会、居委会、基层立法联系点和物业管理协会、物业公司负责人以及人大代表、业主代表的意见。11月上旬，委托司法机关、仲裁机构、律师事务所和法律顾问、立法专家顾问结合住宅小区物业管理涉诉事项对罚则等重点问题进行研究。公告征求社会公众意见；召开市直座谈会，听取市直有关部门、贵池区住建局、街道、居委会、基层立法联系点和物业行业协会、物业服务企业负责人以及部分立法专家顾问、人大代表、业主代表的意见。汇总、梳理收集意见建议100余条，认真吸纳。

第三部分  《池州市住宅小区物业管理条例》内容

一、总览

（一）我市第10部地方实体法规。

（二）城市建设与管理领域的专门性地方法规，专门针对住宅小区物业管理进行的立法。条例出台，是池州市住宅小区物业管理发展史上的一件大事，标志着我市住宅小区物业管理进入了法制化发展的新时期。

（三）是较多涉及基层治理的地方法规。

（四）“小快灵”地方立法。选取小切口（住宅小区物业管理的单一事项），针对具体问题设计规范；加快立法速度，提升立法效果，一年完成工作；化繁为简，短小精悍，管用几条制定几条，总条数五十七条，聚焦需求，突出特色，力求管用好用。

二、主要内容

在上位法的前提下，对住宅小区物业管理参与主体的权利与义务组合设计条款，推动形成物业管理新模式。

条例共七章五十七条，分别为第一章总则、第二章业主和业主组织、第三章前期物业管理、第四章物业服务、第五章物业使用与维护、第六章法律责任、第七章附则。

（一）第一章《总则》（第一条到第九条）

依次规定立法目的依据、适用范围、管理原则、政府及其部门职责、议事协调和行业自律的内容。

重点内容一：明确“党建引领、业主自治、社区治理、专业服务、依法监管相结合”原则并体现到具体条文中。党建引领，条例创新性不仅体现在写入党建引领，作为物业管理工作遵循的首要原则，为住宅小区物业管理工作把舵定向，并且赋予社区、村党组织建立和完善社会基层治理的职责，将物业管理融入党组织领导下的基层治理工作。

重点内容二：政府、部门等职责。

1.明确界定政府职责。规定“市和县、区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，协调解决物业管理工作中的突出问题。”鉴于老旧小区占全市住宅小区比例较大，基础设施配套不足问题较多，需要政府推进解决，规定“市和县、区人民政府应当有序推进实施老旧住宅小区改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套基础设施建设，改善业主居住环境，促进规范物业管理”内容。

2.细化市和县、区各有关行政管理部门、机构的职责。鉴于我市物业管理活动监督管理主管部门是住房城乡建设部门且在一定时期内是保持稳定的，由其二级机构房地产管理部门具体负责，条例明确“住房城乡建设行政主管部门”为物业管理行政主管部门；对市、县两级住房城乡建设主管部门物业管理职责集中表述，囊括主管部门对物业管理活动的监督管理职责，从立法上让住房城乡建设部门真正能够担负起主管职责。

对城市管理、公安、消防救援、市场监管等物业管理涉及较多的部门、机构的职责进行明确，推进执法进小区，打通物业管理“最后一公里”，推动齐抓共管。对物业管理涉及较少的部门的职责进行归纳表述。

贯彻落实《中共中央  国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确街道办事处、乡镇人民政府的职责，赋予其指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责，落实属地责任。规定居民委员会、村民委员会协助和配合街道、乡镇工作。

（二）第二章《业主和业主组织》（第十条到第二十五条）

一是对首次业主大会会议筹备、筹备经费及使用管理、业主大会筹备组组成、业主大会依法决定事项等作了规定；二是对业主委员会的性质和职责、禁止行为、履职评估和述职、作出决定的违法情形处理、换届和换届（离任）经济责任审计等进行规定；三是对物业管理委员会的设置情形、履职和解散、人员组成等作了规定。

重点内容一：业主的权利和义务。规定业主在物业管理活动中享有7项权利、履行8项义务。各地这方面规定类似，条例第六项“免费查询物业承接查验、日常管理和共有部分的档案资料”突出保障业主知情权。

重点内容二：首次业主大会会议的召开。召开业主大会通过开会讨论形式直接、迅速地反映业主意愿,客观、全面形成对涉及业主自我管理事项具有约束力的多数意见。首次业主大会的召开，是选举产生业委会的前提,是业主自治组织建立和完善的标志；能够促进物业服务企业改善服务质量、提升服务水平，使物业管理法律关系得到完善和平衡。第十二条规定首次业主大会会议召开的筹备准备。第十三条规定首次业主大会筹备组的组成、事项公布和异议的处理解决。考虑实际情况，对筹备组成员人数作了5人到11人的单数规定；突出自我管理，规定业主代表所占比例过半数。第十四条规定首次业主大会会议筹备经费，保障会议的如期召开。

重点内容三：业主大会职权，规定业主大会依法决定的事项。前五项和第十一项到第十三项是民法典规定，第六项到第十项依据民法典“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”规定、参照省条例进行细化。就运用信息化技术改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式作出规定，适应网络信息化趋势需要，避免在投票表决中，业主时间不统一，需要业主亲自到场的困难。

重点内容四：业主委员会，规定业主委员会的性质、职责（第十六条）、禁止行为（第十七条）、委员资格条件（第十八条）、评估述职（第十九条），督促业委会更好地为业主公共利益服务。规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、业主大会、业主委员会不依法履行职责或者作出的决定侵害业主合法权益的救济渠道（第二十条）、业主委员会的任期、换届等事项（第二十一条）、业主委员会审计（第二十二条）。

重点内容五：物业管理委员会（第二十三条、二十四条、二十五条）。针对实践中存在的特定情形，规定成立物业管理委员会，代为履行业主大会和业主委员会职责，重点推进成立业主大会、选举业主委员会。

第三章《前期物业管理》（第二十六条到第三十一条）

规定新建物业前期物业服务企业应当通过公共资源交易平台或者其他公开招投标方式进行选聘，同时明确重新选聘前期物业服务企业和前期物业服务企业退出的内容。第二十七条规定物业服务用房，解决物业服务办公用房、业主委员会办公用房配备问题，鉴于物业服务用房配置省物业管理条例有详细规定，明确“按照省规定的标准执行”；第二十八条明确前期物业管理开办费标准由市住房城乡建设部门制定。

条例对物业承接查验的内容、程序、结果及档案保存等作出详细规定。第二十九条规定县区住房城乡建设主管部门参加承接查验并予以监督，同时要求物业服务企业“将承接查验情况在交房时书面告知业主”并于前期物业服务合同终止时移交有关财产和资料。

第四章《物业服务》（第三十二条到第四十五条）

对物业服务企业的资质、享有的权利和履行的义务、禁止行为、选聘续聘和物业服务第三方评估监理、信息公开、服从配合突发公共事件应急处理、物业服务收费、公共收益等作了规定。

第三十二条规定物业服务企业的资格条件，突出专业服务能力、按标准提供服务，呼应“专业服务”的原则要求。

第三十三条规定物业服务企业的权利；第三十四条、第三十五条分别规定物业服务企业应当履行的义务和禁止行为，规范物业服务企业的行为。如规定“排查建筑物体高空坠落等风险隐患”义务，落实民法典第1254条“建筑管理人应当采取必要的安全保障措施”要求，促使物业服务企业巡查提前发现风险隐患点，采取针对性处置措施，为房屋安全使用多一道保障。

第三十六条设立物业服务第三方评估制度。落实放管服改革新要求，加强对物业服务企业的监管，建立物业服务第三方评估制度，在物业服务中引入独立、公正第三方评估机构，探索发挥市场调节机制的作用。

第三十七条完善和分项明确物业服务企业公示服务信息的内容。

第三十八条规定执行应急管理措施的内容。总结新冠肺炎疫情防控工作经验，物业服务企业发挥了良好的补位作用。根据应对突发公共事件实际需要，规定业主大会、业委会、物业服务企业服从、配合执行应急管理措施的内容。

关于物业服务收费。第三十九条明确根据物业性质和服务内容等按规定实行政府指导价和市场调节价，根据《价格法》完善物业服务收费标准的确立和调整程序。第四十条规定物业管理区域内共有部分的水电费分摊方式，规定“物业管理区域内共有部分的水、电费用需要分摊的，物业服务企业应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价、金额等情况，由业主按照约定方式分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例分摊。”第四十一条规定实收物业服务费不低于百分之十的部分专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修养护。第四十二条、四十三条规定业主根据物业服务合同约定规范交纳物业服务费。

第四十四条规定物业服务企业选聘，主要是组织召开业主大会会议决定续聘或者重新选聘物业服务企业。重新选聘的，规定物业服务合同期限届满的九十日以前落实好选聘事项，便于前后物业服务企业工作衔接，保持物业服务平稳有序。

第四十五条规定公共收益事项。

第五章《物业使用维护》（第四十六条到第五十一条）

对物业管理区域的禁止行为、装饰装修告知、车位施划和管理使用、专项维修资金交存、专项维修资金应急使用等作了规定。

重点内容一：规定物业管理区域内的禁止行为（损害小区公共利益、破坏小区公共安全的行为）。

重点内容二：专项维修资金。保修期后的房屋质量问题解决主要依赖专项维修资金。专项维修资金交纳方式，实践中各地做法不一；根据省人大常委会指导意见未作具体规定，为具体实施留下改进和操作空间。规定业主专项维修资金余额转让、补足的规定以及部门加强管理的内容，保障住宅小区共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。

重点内容三：专项维修资金应急使用。在《省物业管理条例》规定的基础上，对住宅小区物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况，设计绿色应急通道，实行特定情形下专项维修资金快速申请审核使用，确保专项维修资金关键时候真正用起来。把握三个原则：一是必要性。所列事项属于危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造。二是便捷性。程序设置以方便专项维修资金使用申请人为原则，不增加申请环节和申请要件。三是安全性。应急使用审核时间短，安全监管难度大，易发生资金安全风险。要建立完善事中监督和事后监管机制，明确资金拨付、公告公示等程序，确保广大业主知情，保障资金安全。

第六章《法律责任》（第五十二条到第五十六条）

立足设区市法规处罚设置权限和工作实际需要，依据上位法，按照立法技术规范，根据权责相一致的原则，对照条例规定的禁止性行为，针对我市物业管理活动中群众反映强烈的问题、涉诉较多的事项，设定相应的法律责任并设置处罚兜底条款。

第五十二条，对业委会及其委员实施禁止性行为的罚则。

第五十三条，对物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、公用设施或者擅自改变物业服务用房用途或者侵占业主共有公共收益或者未在物业管理区域内显著位置长期公开、及时更新相关信息的罚则。

第五十四条，针对不特定的人损坏公共安全防护设施设备、公共绿化及其附属设施、违法停放电动自行车和为电动自行车充电的罚则。

第五十五条，对市、县（区）、乡镇人民政府、街道办事处、住房城乡建设主管部门和其他有关部门及其工作人员的罚则。

第七章 《附则》，规定条例施行时间，自2023年6月1日起施行。